Đặt cọc là chế định quan trọng nhưng còn hiếm văn bản hướng dẫn chi tiết trong pháp luật hiện hành khiến đây trở thành cơ hội cho những chiêu trò lách luật khó lường trước hậu quả.

Chế định đặt cọc được quy định tại Bộ luật Dân sự, dùng để đảm bảo việc thực hiện một nghĩa vụ nào đó của hai bên. Điều này không được quy định trong các luật chuyên ngành về bất động sản.

Theo bộ luật dân sự 2015, đối tượng của đặt cọc là "một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác", là những vật có giá trị hoặc các vật thông thường khác mà một bên giao trực tiếp cho bên kia. Việc đặt cọc có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc giao kết hợp đồng, có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc thực hiện hợp đồng nhưng cũng có thể mang cả hai mục đích đó. Mục đích này do các bên tự thỏa thuận và có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định hiệu lực của đặt cọc.

Việc đặt cọc phải được thực hiện bằng văn bản, có thể công chứng chứng thực để đảm bảo tính pháp lý (nhưng không là yêu cầu bắt buộc).

Vì vậy, việc sử dụng hợp đồng đặt cọc thay cho hợp đồng mua bán chính thức sẽ mang lại rủi ro khi đầu tư đất nền, nhà ở dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai. Khi gặp phải dự án "ma", dự án bán "chui" chưa được sự cho phép của Sở Xây dựng, người mua chẳng khác gì "chui vào hang cọp" bởi sự ràng buộc pháp lý quá mong manh và mơ hồ, không căn cứ để giải quyết khi có tranh chấp, mâu thuẫn xảy ra.

Theo các báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA), tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương ngày càng khó kiểm soát.

Nhiều khu đất trồng cây cao su, đất nông nghiệp, đất không thuộc diện quy hoạch đất ở, nhưng đã bị phân lô tách thửa trái quy định để rao bán khiến nhiều người bị lừa đảo, gây thiệt hại, tổn thất lớn, đồng thời phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây trở ngại cho các dự án khác vì giá đất bị đẩy lên quá cao.

Thế nhưng, rất đông khách hàng, nhà đầu tư nhẹ dạ nhanh chóng bị những lời tô vẽ làm mờ mắt, tin tưởng vào những bản hợp đồng không chính thống, tên gọi và nội dung thiếu đồng nhất. Trước cơn sốt lên cao, thay vì xác minh thực hư thì nhà đầu tư vội vàng đặt cọc rồi nhanh chóng rơi vào thế "tiến thoái lưỡng nan".

Bất động sản hình thành trong tương lai là kênh đầu tư hấp dẫn nhưng kèm theo không ít rủi ro về chủ đầu tư, tiến độ dự án. Đặt cọc giữ chỗ là hợp đồng duy nhất ràng buộc người mua với chủ đầu tư cho đến ngày dự án thật sự hiện diện. Vì vậy, trước khi thực hiện hợp đồng đặt cọc giữ chỗ để mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc đất nền trong các dự án, người mua cần phải yêu cầu chủ đầu tư dự án, sàn giao dịch bất động sản làm rõ thông tin pháp lý của sản phẩm cần giao dịch hoặc có thể tìm hiểu về pháp lý của dự án tại chính quyền địa phương nơi có dự án hoặc các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan.

Đây cũng là loại hình bất động sản thường dính phải những sai phạm liên quan đến huy động vốn trái phép, do đó, việc đọc và nhận diện kỹ các nội dung trong hợp đồng là cực kỳ quan trọng, tất nhiên số tiền đặt cọc giữ chỗ không thể nào quá cao, đến gần 95% giá trị sản phẩm. Dù hấp dẫn, nhưng nhà đầu tư cần tỉnh táo để nhận biết đâu là hợp đồng đặt cọc trá hình nhằm bảo vệ quyền lợi cho chính bản thân mình.

Xem thêm: